Ilyen durva a zuhanás? - Összement a magyar földpiac

Drasztikusan, akár 90 százalékkal is visszaeshetett a hazai földadásvételi ügyletek száma az új földforgalmi törvény május elsejei teljes hatálybalépése óta. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) megyei elnökségei a május elseje és augusztus 29-e közötti, csaknem négyhónapos időszakban 4 ezer adásvételi szerződés kapcsán nyilvánítottak véleményt, miközben tavaly csak a második negyedévben – vagyis a május-július közötti három hónapban – majdnem 30 ezer tranzakció született. Az adatok összehasonlítását azonban nehezíti, hogy a szerződésszám és a tranzakciószám nem pontosan ugyanazt fejezi ki.

Jelentősen zsugorodhatott az elmúlt évhez képest a hazai földpiac, miután május elsejétől teljes egészében hatályba lépett a tavaly nyáron elfogadott, új földforgalmi törvény. A jogszabály egyik legfontosabb változásként rögzíti, hogy egy hektár nagyobb földterületeket csak földművesek vehetnek, míg korábban – 300 hektáros tulajdoni méretig - valamennyi belföldi természetes személy jogosult volt erre.

A földforgalmi törvény nem csak a lehetséges vevői kört szűkítette, hanem az esetleges visszaélések kiszűrése érdekében azt is előírta, hogy a földhivatali bejegyzések előtt úgynevezett helyi földbizottságoknak kell véleményezniük a május elseje után megkötött földadásvételi szerződéseket. E grémiumok azonban - amelyek gyakorlatilag vétőjoggal bírnának - egyelőre nem alakultak meg, ezért május elsejétől átmenetileg a NAK megyei elnökségei vették át a földbizottságok véleményezési feladatait. A megyei elnökségek pedig a kamara települési agrárgazdasági bizottságaira (TAB) támaszkodnak, hogy az egyes földügyletekről megalapozott állásfoglalásokat alakíthassanak ki.

A NAK augusztus 29-i tájékoztatója rögzíti, hogy megyei elnökségei május elseje óta körülbelül 4 ezer földadásvételi szerződésben nyilvánítottak véleményt. Vannak olyan megyék (ilyen például Bács-Kiskun), ahol a megyei elnökségeknek hetente kell ülésezniük annak érdekében, hogy a szigorú eljárási határidőket tartani lehessen. Az eljáró megyei elnökségek a beadványokat érdemben bírálják el, biztosítva a földforgalmi törvényben megfogalmazott célok érvényesülését – hangsúlyozza a NAK.

Azzal, hogy az agrárkamara ideiglenesen felvállalta a földadásvételi ügyletek véleményezését, azt is biztosította, hogy adminisztratív okokból ne álljon le május elsejétől a földpiac a helyi földbizottságok hiánya miatt. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) adatai viszont azt mutatják, hogy a megkötött szerződések, illetve földügyi tranzakciók száma az idén drasztikusan csökkenhetett 2013-hoz képest.

A NAV-tól megvásárolható, illetéki adatbázis szerint tavaly összesen 87 307 földadásvételi tranzakció volt az országban, amelyből a második negyedévre – vagyis a május-július közötti három hónapra – 29 567 esett. Az augusztust is magába foglaló harmadik negyedévben pedig további 16 458 megállapodás született, amelyből augusztusban is több ezer realizálódhatott, így a NAK-nál május-augusztusban elbírált, 4 ezer kontraktus akár a tranzakciószám 90 százalékos visszaesését is tükrözheti.

A csökkenés részben azzal hozható összefüggésbe, hogy a bejelentett jogszabályi változtatások előtt tavaly jelentősen élénkült a kereslet a korábbi évekhez képest, mivel a szigorítások hírére sokan előrehozták földvásárlásaikat. Az idén így eleve kevesebb vevőre lehetett számítani, a földforgalmi törvényi hatályba lépése pedig tovább szűkítette a lehetséges vásárlók körét.

Emellett az agrarszektor.hu korábbi értesülései szerint lassan halad az a kötelezően előírt földhivatali regisztráció, amelyre szükség van ahhoz, hogy a földművesnek minősülő természetes személyek egyáltalán földpiaci vevőként léphessenek fel. Május végéig például csupán néhány ezren vetették magukat nyilvántartásba a földhivataloknál, miközben az agrártárca is legalább 200-300 ezer potenciális földműves bejelentkezővel számol.

Forrás: OTP Termőföld Értéktérkép

Árnyalhatja azonban a képet, ha azt vesszük alapul, mennyi volt azoknak az ügyleteknek a száma, amelyeknél a vevők egy vagy legfeljebb néhány tulajdonostól vettek földeket 2013-ban. A NAV a tavalyi második negyedévben 12 804, a harmadikban 7 559 ilyen adásvételről szolgáltatott adatot, vagyis jóval kevesebbről, mint amekkora a teljes tranzakciószám volt.

Ennek oka, hogy a több tulajdonos birtokában lévő területek megvásárlása az ügyszámot jelentősen növeli. Ezzel azt a látszatot kelti, hogy jóval több földrészlet cserélt gazdát, holott a gyakorlatban sok adásvételi ügylet ugyanannak a területnek a megvételére irányul. Ilyen eset lehet például az úgynevezett osztatlan közös tulajdonú táblák megvásárlása, mivel ezeknek számos – akár több száz – tulajdonosa is lehet.

Ráadásul az egy tulajdonosnál lévő (úgynevezett 1/1-es) földek adásvételénél is előfordul, hogy egy ügylet, vagy tranzakció egyszerre több földdarabra vonatkozik. Ezért egyetlen szerződésben is könnyedén lehet akár 20 földdarab is, amely az illetéki adatbázisban szintén 20 darabként jelenik meg, és nincs egyértelműen összekapcsolva.

Mindenesetre kisebb visszaesés adódna, ha a NAK-nál elbírált 4 ezer adásvételi ügyben kevés tulajdonos szerepelne eladóként, vagyis lényegében nem tranzakciószámról lenne szó. Ekkor ugyanis a 4 ezres adatot a tavalyi második negyedévben regisztrált 12 804 darabos, illetve a harmadikban rögzített 7 559-es ügyszám egy részéhez lehetne viszonyítani, miközben a bázisként szolgáló, fennmaradó tranzakciószám sokkal kevesebb konkrét földterületnek felelne meg, mivel azok feltehetően többször szerepelnek a statisztikákban az osztatlan tulajdonok felvásárlása és egyéb statisztikai sajátosságok miatt. A kamara ugyanakkor nem közölt információkat arról, hogy az elbírált esetek milyen tulajdonosi hátterű adásvételekre vonatkoznak, így nincs mód a NAV-os és a NAK-os adatok pontos összehasonlítására.

Mivel a helyi földbizottságok május elsejéig nem alakultak meg, jelentős mennyiségű, előre nem tervezett feladat hárult az agrárkamarai települési agrárgazdasági bizottságokra – állapítja meg közleményében a NAK. A TAB-ok legfőbb célja, hogy a kamara tagságának közvetlen képviseleti fórumai legyenek, ahol a tagok első kézből informálódhatnak a kamara működéséről, terveiről, illetve ahol jelezhetik elvárásaikat és igényeiket a szervezet munkájával kapcsolatban.

Az országban jelenleg 2 305 TAB működik, amelyek összességében 2 855 települést fednek le. Bár a települési agrárgazdasági bizottságok megalakulásával kapcsolatban a Fővárosi Főügyészség korábban bizonyos hiányosságokat állapított meg, ezek kiküszöbölésére a szükséges intézkedéseket a NAK vezetése megtette. Figyelemmel arra, hogy a TAB-ok döntési jogkörrel nem rendelkeznek, így a feltárt problémák nem érintik a megyei elnökségek földbizottsági jogkörben hozott állásfoglalásainak jogszerűségét sem – hangsúlyozza a NAK.